Överlåtelse av fastighet kan ske på många olika sätt och av många olika anledningar. Regelverket för fastighetsöverlåtelser kan upplevas snårigt eftersom varje överlåtelse utgör en unik situation. Oavsett på vilket sätt du önskar överlåta din fastighet finns vi här redo att hjälpa till. Våra jurister har en bred kompetens och hjälper dig med allt från löpande rådgivning till upprättande av överlåtelsehandlingar.
Vid fastighetsöverlåtelse genom gåva krävs ett skriftligt gåvobrev med överlåtelseförklaring och bevittnade underskrifter. En ren gåva medför inga skattekonsekvenser för givaren, men mottagaren övertar givarens skattemässiga situation. Om vederlaget överstiger taxeringsvärdet, klassas överlåtelsen som ett köp.
Vid fastighetsköp krävs ett skriftligt avtal med uppgifter om fastigheten, överlåtelseförklaring och köpeskilling. Köparen måste ansöka om lagfart inom tre månader och betala stämpelskatt. Kapitalvinst beskattas om säljaren gjort vinst, och vissa förbättringsutgifter kan dras av från vinsten.
Bodelning innebär att dela tillgångar mellan makar vid skilsmässa, dödsfall eller under pågående äktenskap. Fastighetsöverlåtelse genom bodelning medför inga skattekonsekvenser, och kompensation kan ges via bodelningslikvid. Båda parter måste signera bodelningshandlingen, och vid pågående äktenskap krävs ansökan hos Skatteverket.
Fastighetsöverlåtelse genom arv eller testamente sker när ägaren avlider, och arvingar eller testamentstagare övertar fastigheten. Lagfart måste sökas hos Lantmäteriet, men ingen beskattning uppstår vid överlåtelsen. Mottagaren träder in i den avlidnes skattemässiga situation, och eventuell vinstskatt betalas vid försäljning.
Om du funderar på att överlåta en fastighet men är osäker på vilket sätt som är mest fördelaktigt i just din situation, då finns vi här för att hjälpa till. Vi utgår från din situation och jämför för- och nackdelar med de olika tillvägagångssätten.
Vi hjälper dig att ta fram nödvändiga handlingar för din fastighetsöverlåtelse. Vi utformar köpehandlingar och gåvobrev anpassade för just din situation.
Vi bistår dig vid tvister med koppling till fastighetsöverlåtelser.
När en fastighet överlåts till ett barn utan ersättning sker det bäst genom en gåva. Gåvobrevet ska innehålla en överlåtelseförklaring och bevittnade underskrifter. Inga skattekonsekvenser uppstår vid gåvotillfället, men gåvan presumeras vara ett förskott på arv om inte annat anges. Ersättning under taxeringsvärdet gör överlåtelsen till en gåva.
För att skriva över en fastighet på en maka eller make utan ersättning är gåva eller bodelning de bästa alternativen, båda utan skattemässiga konsekvenser vid överlåtelsen. Skattepåföljder kan dock uppstå vid en framtida försäljning. Ansökan om lagfart hos Lantmäteriet krävs vid ägarförändring.
Ska en fastighet skrivas över till en sambo under pågående samboskap utan att någon ersättning ska erläggas görs detta bäst genom en gåva. En gåva utan krav på ersättning utlöser inte några skattemässiga konsekvenser då mottagaren träder in i givarens skattemässiga situation.
Vid skilsmässa eller separation kan den ena parten överta hela fastigheten genom bodelning, förutsatt att det är giftorättsgods eller samboegendom. Ingen skatt uppstår vid bodelningen, men realisationsvinstskatt betalas vid framtida försäljning av den som står som ägare. Bodelningslikviden kan justeras för att kompensera för skatten.
Vid en fastighetsöverlåtelse finns flera viktiga aspekter att tänka på. Oavsett om det sker genom gåva, köp eller arv.
För att något ska anses utgöra en gåva krävs att tre krav är uppfyllda. För det första ska gåvan bygga på frivillighet. Detta innebär att givaren av egen fri vilja ska ta beslutet att överlåta något som en gåva. För det andra ska det finnas en gåvoavsikt hos givaren, och för det tredje ska en förmögenhetsöverföring ske från givaren till mottagaren.
Är det en fastighet som ska överlåtas genom gåva är det viktigt att tänka på att kraven i Jordabalken behöver vara uppfyllda för att det ska röra sig om giltig överlåtelse av fastighet. Utöver ovan tre kriterier krävs att en skriftlig överlåtelsehandling upprättas. Överlåtelsehandlingen ska innehålla uppgifter om fastigheten och underskrifter av givare och mottagare bevittnade av två utomstående personer
Huvudsaklighetsprincipen är den princip som avgör huruvida en överlåtelse av en fastighet är att klassa som en gåva eller ett köp. Det är viktigt att veta på vilket sätt en överlåtelse klassificeras eftersom de skattemässiga konsekvenserna skiljer sig åt. Det är vanligt att en gåva förenas med krav på ersättning. Det är storleken på ersättningen i förhållande till fastighetens taxeringsvärde som avgör om överlåtelsen är att se som en gåva eller som ett köp. Överstiger ersättningen fastighetens taxeringsvärde klassas överlåtelsen som ett köp och de skatterättsliga konsekvenserna av ett köp aktualiseras. Skattemässiga konsekvenser vid köp av fastighet är kapitalvinstbeskattning för säljaren och stämpelskatt för köparen. Understiger ersättningen fastighetens taxeringsvärde klassas överlåtelsen som gåva och inga skattemässiga effekter aktualiseras eftersom mottagaren anses träda i givarens skattemässiga ställe.
Ett vanligt missförstånd vid överlåtelse av bostadsrätt är att det är äganderätten till lägenheten som överlåts. Så är inte fallet, överlåtelsen gäller nyttjanderätten av lägenheten. Det är bostadsrättsföreningen, som du som nyttjanderättshavare är medlem i, som äger fastigheten. Vid överlåtelse av en bostadsrätt måste övertagaren därför godkännas av bostadsrättsföreningen. Utöver ett godkännande från föreningen behöver en rad andra kriterier vara uppfyllda. Överlåtelseavtalet måste vara skriftligt, innehålla en överlåtelseförklaring, båda parternas underskrifter och specificerade uppgifter om lägenheten. En bostadsrätt kan överlåtas genom köp, gåva, bodelning, arv och testamente. Kriterierna för respektive överlåtelse skiljer sig något åt men vad som listades i förra meningen är kriterier de alla har gemensamt.
När en hyresgäst inte längre vill bo kvar i sin hyresrätt kan hyresrätten sägas upp, detta görs genom besked till hyresvärden. Hyresavtalet är ofta förenat med en uppsägningstid. Det är upp till hyresvärden att hitta en ny hyresgäst.
Skulle hyresgästen vilja överlåta hyresrätten till en särskild person finns denna möjlighet i vissa fall, överlåtelse av hyresrätt styrs enligt de strikta reglerna i hyreslagen. Överlåtelse av hyresrätt måste alltid godkännas av hyresvärden. För att hyresrätten ska få överlåtas krävs att hyresgästen inte längre är i behov av hyresrätten såsom bostad, det krävs också att personen som ska ta över hyresavtalet är närstående till hyresgästen. Vidare krävs att den närstående varaktigt sammanbott med hyresgästen i hyresrätten för att övertagande ska få ske.
Med våra över 100 kontor över hela Sverige så är våra jurister nära dig oavsett om du vill träffas fysiskt eller få hjälp på distans. Vid ett första möte tar vi tillsammans reda på vad ditt behov är. Sedan tar vi fram en plan för hur vi ska åstadkomma så du får den hjälp du behöver.
Läs vidare om hur de olika formerna av fastighetsöverlåtelser fungerar.
Genom en utfästelse i ett gåvobrev är det möjligt att överlåta en fastighet som gåva. För att någonting ska räknas som en gåva krävs att givaren på frivillig väg valt att överlåta gåvan. Jordabalken ställer krav på skriftlighet vid fastighetsöverlåtelser vilket gör att gåvobrevet måste vara skriftligt. Det är också viktigt att tänka på att gåvobrevet innehåller en överlåtelseförklaring och att givaren och mottagarens underskrifter bevittnas. För att mottagaren ska kunna ansöka om lagfart på fastigheten hos lantmäteriet måste det tydligt framgå vilken fastighet som omfattas av gåvan och vem som är mottagaren.
I vanliga fall när en fastighet överlåts uppkommer skattekonsekvenser för den som gör sig av med en fastighet. Så är inte fallet vid en fastighetsöverlåtelse genom gåva, givaren kan därför överlåta en fastighet genom gåva utan några skattekonsekvenser. I och med överlåtelsen genom gåva träder gåvomottagaren in i givarens skattemässiga situation. Detta innebär att när mottagaren i framtiden avhänder sig fastigheten på ett sätt som föranleder beskattning, kommer givarens anskaffningskostnad att ligga till grund för kapitalvinstberäkningen.
I skatterättsliga sammanhang räknas en överlåtelse antingen som en gåva eller som ett köp. Är det fråga om en ren gåva, utan vederlag, gäller reglerna som beskrivits ovan och inga skatterättsliga konsekvenser uppstår. Det är emellertid inte ovanligt att en gåva förenas med ett krav på ersättning. Är så fallet är det storleken på vederlaget som är avgörande för om överlåtelsen ska klassas som gåva eller köp. Överstiger vederlaget fastighetens taxeringsvärde klassas hela överlåtelsen som ett köp och de skattemässiga konsekvenserna av ett köp uppstår.
Överlåtelse av fastighet genom köp innebär att äganderätten övergår från köpare till säljare. För att ett fastighetsköp ska vara giltigt kräver lagen att ett skriftligt köpeavtal upprättas och undertecknas av båda parter. Köpeavtal ska också innehålla uppgifter om fastigheten, en tydlig överlåtelseförklaring och en köpeskilling. Som komplement till köpeavtalet upprättas ofta ett köpebrev. Ett köpebrev utfärdas som ett kvitto på köpet när alla köpeavtalets villkor uppfyllts.
För att registreras såsom ägare till fastigheten måste köparen inom tre månader från köpet ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. I samband med ansökan om lagfart betalas en stämpelskatt. Stämpelskatten kan liknas vid en statlig omsättningsskatt och beräknas genom att 1,5 multipliceras det belopp som är högst av köpeskilling och taxeringsvärdet.
Har personen som sålt fastigheten gjort en vinst på fastigheten ska kapitalvinsten beskattas. Det finns vissa typer av utgifter med koppling till fastigheten som du får göra avdrag för, det kan till exempel röra sig om diverse förbättringsutgifter. Det är summan som kvarstår efter att avdragen gjorts som utgör din vinst och som kommer att kapitalvinstbeskattas.
Att genomföra en bodelning innebär att dela upp tillgångarna mellan makarna i ett äktenskap. En bodelning kan ske vid en skilsmässa, ena partens dödsfall eller under pågående äktenskap. Vid överlåtelse av fastigheten genom bodelning kan man omfördela ägarskapet av en fastighet. En fördel med att göra en fastighetsöverlåtelse genom en bodelning är att det inte utlöser några skatterättsliga konsekvenser. Genom betalning av bodelningslikvid är det möjligt för den ena parten att kompensera den andra parten för den förlust som uppstår. Bodelningshandlingen ska signeras av båda parter. Vid bodelning under pågående äktenskap krävs ansökan hos Skatteverket innan bodelningen genomförs, det finns också möjlighet att registrera bodelningshandlingen hos Skatteverket.
En fastighet kan överlåtas genom arv eller testamente. Överlåtelsen sker när fastighetsägaren avlider och ägandet av fastigheten övertas av arvingar eller testamentstagare. Vid arv följer fastighetens övergång den lagstadgade arvsordningen. Finns det ett testamente som reglerar fastighetsägarens vilja fördelas arvet istället i enlighet med detta, under förutsättning att testamentet inte kränker någon bröstarvinges laglott.
Personen som övertar fastigheten behöver ansöka hos Lantmäteriet för att bli registrerad ägare. I lagfartsansökan ska handlingar som påvisar personens mottagande av fastigheten genom arv eller testamente skickas med. Överlåtelse av fastighet genom arv eller testamente föranleder ingen beskattning. Det är först den dag då fastigheten säljs som eventuell vinstskatt blir aktuell. I och med överlåtelsen av fastigheten träder mottagaren i avlidnes skattemässiga situation.
Här kan du läsare vidare om hur överlåtelser inom familjen fungerar.
Om en fastighet ska skrivas över på ett barn utan krav på ersättning görs detta bäst genom en gåva. Det är viktigt att tänka på att gåvobrevet innehåller en överlåtelseförklaring och att givaren och mottagarens underskrifter bevittnas. För att mottagaren ska kunna ansöka om lagfart på fastigheten hos lantmäteriet måste det tydligt framgå vilken fastighet som omfattas av gåvan och vem som är mottagare av gåvan. Inga skattemässiga konsekvenser utlöses i samband med en gåva utan krav på ersättning. När gåvor ges från en förälder till ett barn presumeras gåvan vara ett förskott på arv. Detta innebär att gåvans värde ska avräknas vid ett framtida arvsskifte. För att bryta presumtionen om att gåvan ska utgöra förskott på arv krävs en anteckning om detta på gåvohandlingen.
En fastighetsgåva till ett barn kan också förenas med att mottagaren erlägger ersättning för gåvan. När det gäller att avgöra huruvida överlåtelsen av fastigheten är att anse som en gåva eller ett köp är fastighetens taxeringsvärde och storleken på ersättningen avgörande. Överstiger ersättningen fastighetens taxeringsvärde är överlåtelsen att se som köp. På motsvarande sätt betraktas överlåtelsen som gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Rör det sig om en gåva träder mottagaren in i givarens skattemässiga situation och inga skattekonsekvenser uppstår vid gåvotillfället. Klassificeras överlåtelsen istället som köp gäller de skattemässiga effekterna av ett köp och överlåtelsen påverkar inte ett framtida arvsskifte.
Det finns olika tillvägagångssätt för att skriva över hela eller delar av en fastighet på en maka eller make. Ska överlåtelsen ske utan ersättning är gåva eller bodelning de bästa alternativen. Inget av alternativen medför några skattemässiga konsekvenser vid överlåtelsetillfället. Vardera alternativ medför däremot olika typer av skattepåföljder när fastigheten säljs. Dessa kan vara bra att känna till och ha i åtanke vid sitt beslut. Konsekvenserna av vardera alternativ redogörs för mer noggrant under rubriken Överlåtelse genom gåva respektive Överlåtelse genom bodelning. Förändras ägandet av en fastighet är det viktigt att komma ihåg att ansöka om lagfart hos Lantmäteriet.
Ska en fastighet skrivas över till en sambo under pågående samboskap utan att någon ersättning ska erläggas görs detta bäst genom en gåva. En gåva utan krav på ersättning utlöser inte några skattemässiga konsekvenser då mottagaren träder in i givarens skattemässiga situation. Eftersom ägandet av fastigheten förändras måste du som mottagare ansöka om lagfart hos Lantmäteriet.
Ägs en fastighet till hälften vardera av makar eller sambor som ska skiljas/separera är det vanligt att den ena parten övertar ägandet av hela fastigheten genom bodelning. För sambor måste fastigheten utgöra samboegendom för att den ska kunna omfattas av en bodelning. Vid en skiljsmässa/separation läggs giftorättsgodset alternativt samboegendomen samman för att sedan delas mellan parterna. Är det inte möjligt att åstadkomma en rättvis delning kan kompensation ske genom betalning av bodelningslikvid. I samband med överlåtelse av fastighet genom bodelning uppstår inga skattemässiga konsekvenser. Vad som däremot kan vara viktigt att komma ihåg är att den dagen fastigheten säljs kommer en realisationsvinstskatt att behöva betalas. Vid försäljningen är det den make/sambo som står som ägare av fastigheten som ensamt har att betala skatten. Ett sätt att kompensera för detta är att anpassa bodelningslikviden till den latenta skatten.
Här besvarar vi vanliga frågor om fastighetsöverlåtelser.
En andel av en fastighet kan överlåtas till annan genom köp, gåva eller bodelning. Oavsett om det rör sig om köp, gåva eller bodelning är det viktigt att formkraven för den aktuella överlåtelseformen är uppfyllda för att överlåtelsen ska vara giltig. Vad gäller överlåtelse av andel av fastighet, för både köp och gåva, gäller att överlåtelsehandlingen är skriftlig, innehåller en överlåtelseförklaring, båda parternas underskrifter och information om vem överlåtelsen sker till. När det gäller överlåtelse av andel i fastighet är det viktigt att vara tydlig med hur stor del av fastigheten som överlåts.
Ägs en fastighet till hälften vardera av makar eller sambor som ska skiljas/separera är bodelning det mest förmånliga alternativet för att skriva över bostadsrätten på ena parten. Vid en skiljsmässa/separation läggs giftorättsgodset alternativt samboegendomen samman för att sedan delas mellan parterna. Är det inte möjligt att åstadkomma en rättvis delning kan kompensation ske genom betalning av bodelningslikvid. I samband med överlåtelse av fastighet genom bodelning uppstår inga skattemässiga konsekvenser. Vad som däremot kan vara viktigt att komma ihåg är att den dagen fastigheten säljs kommer en realisationsvinstskatt att behöva betalas. Vid försäljningen är det den make/sambo som står som ägare av fastigheten som ensamt har att betala skatten. Ett sätt att kompensera för detta är att anpassa bodelningslikviden till den latenta skatten.
Det är fullt möjligt att överlåta fastigheten till ett eller flera barn men fortsatt bo kvar i den. Överlåts fastigheten till flera barn kommer barnen att äga fastigheten med samäganderätt. Om fastigheten överlåts kan du inte längre kan bestämma över fastigheten. Om fastigheten överlåts genom gåva är det fullt möjligt att skriva in ett villkor i överlåtelsehandlingen om att du som överlåtare har rätt att bo kvar. Ett sådant villkor är inte möjligt vid köp.
En gåva kan förenas med ett krav på ersättning. När det gäller fastigheter klassificeras överlåtelsen antingen som en gåva eller som ett köp. Överstiger ersättningen fastighetens taxeringsvärde är det frågan om ett köp och på motsvarande sätt rör det sig om en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Om överlåtelsen klassificeras som gåva eller köp har skattemässiga konsekvenser som du kan läsa mer om under rubrikerna Överlåtelse genom köp och Överlåtelse genom gåva.
Vid överlåtelse av en belånad fastighet är det viktigt att bestämma huruvida lånet ska lösas i samband med överlåtelsen eller om mottagaren ska ta över lånet. Ska gåvomottagaren ta över lånet kräver detta bankens godkännande. Övertagande av ett lån är att se som ersättning vilket innebär att om lånet överstiger fastighetens taxeringsvärde bedöms överlåtelsen som ett köp oavsett om det överlåts genom en gåvohandling.
