Våra jurister är experter på alla typer av fel i bostad
Ombud i tvister
Vi företräder både köpare och säljare
Vi hjälper dig med din reklamation
Alltid när till hands på något av våra över 100 kontor
Juridisk hjälp och rådgivning vid fel i fastighet
Ett bostadsköp är en stor investering och fel kopplade till bostaden är därför mångas stora skräck. Ett fel i en bostad kan vara av olika karaktär och reglerna skiljer sig delvis åt mellan fastigheter och bostadsrätter. Våra jurister har mångårig expertis på området och hjälper dig att reda ut vad som gäller i just ditt fall, oavsett om du köpt eller sålt en fastighet eller bostadsrätt som varit behäftad med fel.
Har du köpt eller sålt en bostad där ett fel upptäckts? Vi hjälper dig att reda ut vad som gäller och förklarar rättigheter och skyldigheter på ett lättförståeligt sätt.
För att tillvarata sin rätt är det viktigt att reklamation och kravbrev upprättas i rätt tid och med rätt information. Vi finns nära till hands för att hjälpa till med författandet av alla nödvändiga handlingar!
Har du en rättsskyddsförsäkring kan du ansöka om rättsskydd hos ditt försäkringsbolag, försäkringen täcker en stor del av kostnaden för det juridiska arbetet vi hjälper dig med.
Fel som upptäcks efter köp av bostad kan vara av olika karaktär och delas därför in i olika kategorier. Jordabalken nämner tre typer av fel: rättsligt fel, rådighetsfel och faktiskt fel. De olika feltyperna skiljer sig åt i flera avseenden, bland annat gäller köparens undersökningsplikt endast för vissa feltyper och en bostadsrätt kan till exempel inte drabbas av rådighetsfel och rättsliga fel. Nedan går vi igenom innebörden av vardera feltyp och förklarar köparens respektive säljarens skyldighet kopplad till felet.
Rättsliga fel i fastighet uppstår när fastigheten har en rättslig belastning som köparen inte kände till. Köparen kan åberopa detta upp till tio år efter tillträdet. Möjliga påföljder är nedsättning av köpeskilling, hävning och skadestånd.
Rådighetsfel
Rådighetsfel uppstår när ett myndighetsbeslut begränsar användningen av en fastighet på ett sätt som köparen inte kunde förvänta sig. Köparen kan åberopa detta upp till tio år efter tillträdet. Påföljder inkluderar nedsättning av köpeskilling, hävning och skadestånd.
Faktiskt fel
Faktiska fel gäller bostadens fysiska egenskaper och kan delas upp i konkreta och abstrakta fel. Köparen har undersökningsplikt och kan reklamera fel inom tio år för fastigheter, och två år för bostadsrätter. Påföljder inkluderar nedsättning av köpeskilling, hävning och skadestånd.
Dolda fel
Dolda fel är faktiska fel som inte kunde upptäckas vid köparens undersökning och fanns vid köpet. Felet ska påverka bostadens värde väsentligt. Reklamation kan ske upp till tio år för fastigheter och två år för bostadsrätter. Påföljder inkluderar nedsättning av köpeskilling, hävning och skadestånd.
Fel i fastighet
Fel i fastighet regleras av Jordabalkens regler. I Jordabalken finns tre olika typer av fel: rättsligt fel, rådighetsfel och faktiskt fel. Fel kan göras gällande tio från tillträdet, från det att ett fel upptäckts gäller att reklamation måste ske inom “skälig tid” från upptäckt. Krav kan riktas mot säljaren av fastigheten i form av nedsättning av köpeskilling, hävning av köp och skadeståndsanspråk.
Vid faktiska fel i fastighet gäller att köparen har undersökningsplikt och säljaren upplysningsplikt. Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet. Köparen förutsätts vid en undersökning vara en person med viss kunskap, det talas ofta om en normalt bevandrad lekman. Om köparen saknar den kunskap som förutsätts kan en besiktningsman anlitas för att utföra en besiktning. Undersökningen omfattar fastighetens samtliga utrymmen, lätt- och svåråtkomliga. Eftersom fel som borde upptäckts vid en undersökning av objektet inte kan göras gällande i framtiden är det i köparens intresse att genomföra en noggrann granskning. Det är svårt att på rak arm beskriva hur långtgående en besiktning behöver vara för att undersökningsplikten ska anses fullgjord. Vad som däremot står klart är att köparen vid sin utredning inte ska behöva riva delar av fastigheten för att fullgöra sin undersökningsplikt. Alla fastigheter är olika och kräver därför olika typer av besiktningar, objektets skick och ålder ger ledning i vilken typ av undersökning som kan krävas.
Köparens undersökningsplikt kan bli både mer och mindre omfattande av säljarens utlåtanden. Uppmärksammar säljaren köparen på något han misstänker kan utgöra ett fel har köparen att undersöka bristen mer noggrant. Genom att uppmärksamma köparen på bristen avhänder sig säljaren sitt ansvar för fel med koppling till det som påpekats. På motsvarande sätt kan säljarens uttalande om att något är i bra skick, är nybyggt eller utan fel att göra köparens undersökningsplikt mer begränsad. Köparen ska kunna lita på säljarens utfästelser. Säljarens utfästelser skapar också en grund för köparen att kräva skadestånd om det visar sig att utfästelserna inte varit sanna.
Säljarens upplysningsplikt innebär att säljaren måste lämna riktig och fullständig information till säljaren om fastigheten. Upplysningsplikten omfattar eventuella fel som säljaren förstår kan inverka på köpet. Det är viktigt att poängtera att säljarens ansvar inte sträcker sig längre än till vad säljaren faktiskt känner till vid försäljningstillfället. Köparen behöver nödvändigtvis inte ställa en fråga för att säljarens upplysningsplikt ska inträda, säljaren ska aktivt underrätta köparen om saker han känner till. Det är inte nödvändigt för säljaren att uppmärksamma köparen på brister som köparen vid en undersökning av objektet själv har att upptäcka.
Det ligger i säljarens intresse att uppmärksamma köparen på kända brister. Detta för att köparen i framtiden inte ska kunna göra gällande felen som dolda och ställa säljaren till svars.
Exempel på vanliga fel vid husköp
Bristfällig dränering
Fel kopplade till badrummet, avsaknad av fuktspärr eller felplacerade golvbrunnar
Felaktig elinstallation
Konstruktionsfel
Skadedjur
Fel i bostadsrätt
Eftersom en bostadsrätt inte är fast egendom regleras köp och eventuella fel inte av Jordabalken, istället är det köplagens regler som gäller. Grunderna för ett dolt fel i bostadsrätt är detsamma som gäller för fastigheter. Köparen har en undersökningsplikt och säljaren en upplysningsplikt precis som vid köp av fastighet, något som däremot är betydligt vanligare vid försäljning av bostadsrätt är att en bostadsrätt säljs i befintligt skick. Att sälja något i befintligt skick är ett sätt att friskriva sig från ansvar kopplat till bostadsrätten. Detta innebär att säljaren inte behöver ansvara för fel som köparen upptäcker efter köpet. Det ska däremot sägas att säljaren genom en sådan friskrivning inte står helt ansvarsfri. Skulle bostadsrätten vara i “väsentligt” sämre skick än vad köparen hade att förvänta sig, kan säljaren hållas ansvarig.
Exempel på vanliga fel vid köp av bostadsrätt
Fukt
Mögel
Röta
Felaktig elinstallation
Skadedjur
Kontakta oss för hjälp och rådgivning!
Med våra över 100 kontor över hela Sverige så är våra jurister nära dig oavsett om du vill träffas fysiskt eller få hjälp på distans. Vid ett första möte tar vi tillsammans reda på vad ditt behov är. Sedan tar vi fram en plan för hur vi ska åstadkomma så du får den hjälp du behöver.
Nedan går vi igenom innebörden av vardera feltyp och förklarar köparens respektive säljarens skyldighet kopplad till felet.
Rättsligt fel
Rättsliga fel regleras i Jordabalken och är något som kan göras gällande som fel i fastighet. Ett rättsligt fel kan göras gällande av köparen om det visar sig att fastigheten är besvärad med en rättslig belastning som köparen inte hade att räkna med. Rättsliga fel kan vara av olika karaktär, det kan till exempel röra sig om en okänd nyttjanderätt eller hinder för att söka lagfart. För att göra gällande ett rättsligt fel krävs att köparen är i god tro, köparen har emellertid inte någon undersökningsplikt vad gäller rättsliga fel i fastigheter. En köpare kan förvänta sig att fastigheten inte är besvärad med belastningar som säljaren vid köpetillfället inte lyft, således utgör varje okänd belastning ett rättsligt fel. Det spelar ingen roll huruvida säljaren var i ond eller god tro rörande det rättsliga felet, säljaren kan hållas ansvarig oavsett.
Köparen kan åberopa att fastigheten omfattas av ett rättsligt fel upp till tio från tillträdet. När ett rättsligt fel uppmärksammats ska felet reklameras till säljaren. Felet måste reklameras inom ”skälig tid” från att det upptäckts. Vad som avgör vad som kan betraktas som skälig tid får bedömas från fall till fall, vår rekommendation är därför att göra en reklamation så snart som möjligt. Påföljder som står köparen till buds vid ett rättsligt fel är nedsättning av köpeskilling, hävning och skadestånd.
Rådighetsfel
Rådighetsfel regleras i Jordabalken och är något som kan göras gällande som fel i fastighet. Ett rådighetsfel föreligger när ett myndighetsbeslut begränsar användningen av fastigheten på ett sätt som köparen inte hade skäl att förutsätta. För att ett rådighetsfel ska föreligga krävs att myndighetsbeslutet är riktat till den enskilda fastigheten eller ett begränsat antal fastigheter. Omfattas fastigheten om regler för strandskydd är detta inte ett rådighetsfel, en begränsad detaljplan avsedd för just den aktuella fastigheten kan däremot bedömas som ett rådighetsfel. Köparen har rätt att göra gällande ett rådighetsfel om myndighetsbeslutet fanns vid köpetillfället och beslutet begränsar användningen av fastigheten, en fastighetsköpare ska kunna förutsätta ägande med full rådighet över fastigheten. Köparen måste vara i god tro avseende rådighetsfelet vid köpetillfället, köparen har emellertid ingen undersökningsplikt. Det spelar ingen roll huruvida säljaren var i ond eller god tro rörande det rättsliga felet, säljaren kan hållas ansvarig oavsett.
Köparen kan åberopa att fastigheten omfattas av ett rådighetsfel upp till tio från tillträdet. När ett rådighetsfel uppmärksammats ska felet reklameras till säljaren. Felet måste reklameras inom ”skälig tid” från att det upptäckts. Vad som avgör vad som kan betraktas som skälig tid får bedömas från fall till fall, vår rekommendation är därför att göra en reklamation så snart som möjligt. Påföljder som står köparen till buds vid ett rådighetsfel är nedsättning av köpeskilling, hävning och skadestånd.
Faktiskt fel
Ett faktiskt fel är ett fel kopplat till bostadens fysiska egenskaper. Faktiska fel kan göras gällande av köparen av en bostadsrätt eller en fastighet. Faktiska fel i en fastighet regleras i Jordabalken och för bostadsrätter gäller köplagen. Faktiska kan delas upp i två underkategorier. Den ena utgörs av konkreta fel, detta innebär att bostaden avviker från vad som följer av avtalet eller vad som utfästs av säljaren. Den andra kategorin består av abstrakta fel. Abstrakta fel är avvikelser från vad som kan förväntas av bostaden. Utgångspunkt för bedömningen av abstrakta fel är det aktuella objektets ålder och skick. Vad gäller faktiska fel har köparen en långtgående undersökningsplikt. Detta innebär att köparen inte får göra gällande fel som han borde upptäckt vid fullgörandet av sin undersökningsplikt inför köpet.
Tiden för att reklamera faktiska fel är olika för fastigheter respektive bostadsrätter. Enligt Jordabalkens regler kan reklamation av faktiskt fel i fastighet ske upp till tio år från tillträde. Vad gäller bostadsrätter är tiden mer begränsad då köplagen uppställer en reklamationstid om två år. När ett faktiskt fel uppmärksammats ska felet reklameras till säljaren. Felet måste reklameras inom ”skälig tid” från det att det upptäckts. Vad som avgör vad som kan betraktas som skälig tid får bedömas från fall till fall, vår rekommendation är därför att göra en reklamation så snart som möjligt. Påföljder som står köparen till buds vid ett faktiskt fel är nedsättning av köpeskilling, hävning och skadestånd.
Dolda fel
Ett dolt fel är ett faktiskt fel som säljaren bär ansvaret för. För att ett fel ska klassas som dolt gäller att felet ska ha funnits vid köpet av bostaden, det ska dock inte varit möjligt att hitta vid köparens fullgörande av sin undersökningsplikt. Vidare krävs att felet inte ska ha varit att förvänta med utgångspunkt i bostadens ålder, användning och skick. Felet ska dessutom påverka bostadens marknadsvärde väsentligt. Vid köp av bostad har köparen en långtgående undersökningsplikt. Med hjälp av syn, känsel och lukt har köparen att undersöka såväl lätt- som svåråtkomliga utrymmen. Ett dolt fel kan till exempel vara en bristande dränering eller felaktig elinstallation.
Tiden för att reklamera ett dolt fel är olika för fastigheter respektive bostadsrätter. Enligt Jordabalkens regler kan reklamation av dolt fel i fastighet ske upp till tio år från tillträdet. Vad gäller bostadsrätter är tiden mer begränsad då köplagen uppställer en reklamationstid om två år. När ett dolt fel uppmärksammats ska felet reklameras till säljaren. Felet måste reklameras inom ”skälig tid” från det att det upptäckts. Vad som är skälig tid får bedömas från fall till fall, vår rekommendation är därför att göra en reklamation så snart som möjligt. Påföljder som står köparen till buds vid ett dolt fel är nedsättning av köpeskilling, hävning och skadestånd.
Vanliga frågor och svar
Här besvarar vi vanliga frågor kring fel i fastighet eller bostadsrätt.
Hur lång tid har jag på mig att anmäla ett fel i fastigheten?
Ett fel som upptäcks inom tio år från tillträdet av fastigheten kan reklameras till säljaren. Från det att du upptäckt felet behöver du reklamera inom “skälig tid”. Vad som utgör skälig tid är en bedömning som får göras i det enskilda fallet. Vår rekommendation är att reklamera felet så snart som möjligt efter upptäckten för att vara säker på att möjligheten inte går förlorad.
Hur stort prisavdrag kan köparen få vid konstaterat fel?
Enligt Jordabalken och köplagens regler om nedsättning av köpeskilling som påföljd vid fel i bostad gäller följande.
Beräkna bostadens marknadsvärde vid tillträdesdagen, UTAN det konstaterade felet.
Beräkna bostadens marknadsvärde vid tillträdesdagen, MED det konstaterade felet.
Räkna sedan ut skillnaden mellan marknadsvärdena i procentform.
Dra sedan av så många procent av köpeskillingen som skillnaden motsvarar.
Ska man välja en dolda fel försäkring eller en friskrivningsklausul?
Det är svårt att ge ett generellt svar på frågan då varje situation är unik. Vanligtvis är friskrivningsklausuler något som bör väcka viss oro hos köparen, det finns däremot tillfällen när det är lämpligt att införa en friskrivningsklausul och det inte alls behöver utgöra ett orosmoment. Ett sådant fall är till exempel när ett dödsbo försäljer en fastighet och en friskrivningsklausul införs, detta görs vanligen eftersom dödsbodelägarna inte vill bli ersättningsskyldiga för en fastighet de har dålig koll på. Som köpare är det givetvis viktigt att tänka på vad en friskrivningsklausul innebär, men att ett dödsbo önskar införa en behöver inte vara ett tecken på att något är fel. I varje enskilt fall gäller det att vara uppmärksam och tillgodogöra sig så mycket information som möjligt för att vara säker på att rätt beslut fattas.
Det är vanligt att mäklaren i samband med försäljningen erbjuder en så kallad dolda fel-försäkring. Försäkringen tecknas av säljaren och skyddar denne mot eventuella dolda fel som köparen kan göra gällande i framtiden. Det är dock viktigt att veta att försäkringen kommer med begränsningar i olika avseenden. För att försäkringen ska träda in krävs att en självrisk betalas, försäkringen täcker vanligtvis bara särskilda typer av dolda fel och det finns ofta ett maxbelopp vad gäller ersättningens storlek. Viktigt att komma ihåg är också att en Dolda fel-försäkring inte reducerar köparens undersökningsplikt eller säljarens upplysningsplikt. Om en Dolda fel-försäkring är fördelaktig att teckna skiljer sig åt. Vårt råd är därför att läsa försäkringsvillkoren noga och sedan fundera kring om det är något som kan hjälpa vid upptäckt av ett eventuellt av fel i fastigheten.