Bostadsköp är för många den största investeringen i livet och något som ska förknippas med glädje. Upptäckten av fel i samband med köp kan däremot snabbt få känslorna att vända. Regelverket för vem som bär ansvar för vad och vad som bort upptäckas vid köpet kantas av många gråzoner. Vi på Ludvig & Co har mångårig erfarenhet inom branschen och hjälper dig att navigera bland alla regler.
Vi hjälper dig med rådgivning kring vad som utgör ett dolt fel och gör en bedömning av felet i just ditt fall.
Vi hjälper dig att upprätta alla de handlingar som kan vara aktuella när ett dolt fel upptäckts och ska reklameras.
Våra jurister är experter på tvister inom fastighetsrättens område. Vi agerar ombud vid processer om fel i fastighet eller bostadsrätt.
Om förutsättningar finns kan parterna träffa en förlikning. Vi kan upprättar i dessa fall ett förlikningsavtal där samtliga förlikningsvillkor är tydligt och noggrant formulerade för att undvika framtida tvister.
Det ställs höga krav på en friskrivningsklausul för att den ska vara giltig. Vi har koll på kraven och hjälper dig att formulera en klausul anpassad för dina behov.
Vi hjälper dig att komma fram till ett rimligt ersättningsanspråk och upprättar väl underbyggda skrivelser för att du ska få ersättning enligt anspråket.
Karaktären av ett dolt fel kan vara av många olika slag och det är därför inte helt enkelt att ge det en definition. Det finns däremot en rad lagstadgade krav på felet för att det ska utgöra ett så kallat “dolt fel”. I det följande ska vi gå igenom vad som definierar ett dolt fel och sedan ge exempel på ett gäng vanliga fel i kategorin.
Ett dolt fel ska ha funnits redan vid köpetillfället. Ett fel som uppstår efter det att köparen övertagit bostaden kan därför aldrig räknas som ett dolt fel. Utöver att felet ska ha funnits vid köpet ska det även vara av sådan art att det inte varit möjligt för köparen att upptäcka felet vid en undersökning av fastigheten. Köparen har en långtgående undersökningsplikt vilket innebär att en noggrann genomgång av fastigheten ska göras innan köp. Ett fel som inte ens vid denna undersökning har varit möjligt att hitta kan vara ett så kallat dolt fel. Det krävs också att felet är av sådan art att det inte är något som kan förväntas vid köp av det aktuella objektet. Detta kriterium belyser omständigheten att alla objekt är olika och att det inte är rimligt att samma krav ställs på en nybyggd villa som på en villa över 100 år. En bedömning ska alltså göras utifrån vad som kan förväntas i det specifika fallet. Avslutningsvis ska felet också ha en inverkan på fastighetens marknadsvärde.
Vid förekomsten av ett dolt fel kan köparen rikta krav mot säljaren. Den vanligaste åtgärden är ett avdrag på köpeskillingen. I undantagsfall kan skadestånd och hävning också vara aktuellt.
Vid dolda fel finns flera viktiga aspekter att tänka på, exempelvis undersökningsplikt, friskrivning och försäkringar.
Säljarens upplysningsplikt innebär att säljaren måste lämna riktig och fullständig information till säljaren om köpeobjektet. Upplysningsplikten omfattar eventuella fel som säljaren förstår kan inverka på köpet. Det är viktigt att poängtera att säljarens ansvar inte sträcker sig längre än till vad säljaren faktiskt känner till vid försäljningstillfället. Köparen behöver nödvändigtvis inte ställa en fråga för att säljarens upplysningsplikt ska inträda, säljaren ska aktivt underrätta köparen om saker som denne känner till. Det är inte nödvändigt för säljaren att uppmärksamma köparen på brister som köparen vid en undersökning av objektet själv har att upptäcka.
Det ligger i säljarens intresse att uppmärksamma köparen på kända brister. Detta för att köparen i framtiden inte ska kunna göra gällande felen som dolda och ställa säljaren till svars.
Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid köp av bostad. Köparen förutsätts vid en undersökning vara en person med viss kunskap, det talas ofta om en normalt bevandrad lekman. Om köparen saknar den kunskap som förutsätts kan en besiktningsman anlitas för att utföra en besiktning. Undersökningen omfattar objektets samtliga utrymmen, lätt- och svåråtkomliga. Eftersom fel som borde upptäckas vid en undersökning av fastigheten inte kan göras gällande i framtiden ligger det i köparens intresse att genomföra en noggrann undersökning. Det är svårt att på rak arm beskriva hur långtgående en besiktning behöver vara för att undersökningsplikten ska anses fullgjord. Vad som däremot står klart är att köparen vid sin utredning inte ska behöva riva delar av objektet för att fullgöra sin undersökningsplikt. Alla objekt är olika och kräver därför olika typer av besiktningar. Fastighetens skick och ålder ger ledning i vilken typ av undersökning som kan krävas.
Köparens undersökningsplikt kan bli både mer och mindre omfattande av säljarens utlåtanden. Uppmärksammar säljaren köparen på någon misstänkt brist som kan utgöra ett fel har köparen att undersöka bristen mer noggrant. Genom att uppmärksamma köparen på bristen övergår ansvaret för att utreda felet över på köparen. På motsvarande sätt kan säljarens uttalande om att något är i bra skick, är nybyggt eller utan fel medföra att köparens undersökningsplikt begränsas. Köparen ska kunna lita på säljarens utfästelser. Säljarens utfästelser skapar också en grund för köparen att kräva skadestånd om det visar sig att utfästelserna inte varit korrekta.
Det är möjligt att i köpekontraktet avtala om en friskrivningsklausul. Detta innebär att säljaren friskriver sig från eventuella fel i fastigheten, köparen kan därmed inte rikta anspråk mot säljaren. För att en friskrivningsklausul ska vara gällande krävs att den är konkret och tydligt formulerad. Säljarens önskan om att friskriva sig från ansvar är ofta en varningsklocka för köparen. Det finns däremot situationer då en friskrivningsklausul är vanlig och inte nödvändigtvis utgör en röd flagg, så är fallet ofta när säljaren är ett dödsbo.
Friskrivningen kan vara av mer generell eller begränsad utformning. En generell friskrivning innebär att säljaren inte tar ansvar för några typer av fel kopplat till objektet. En begränsad friskrivning kan antingen röra sig om en viss funktion eller gälla en begränsad del av en fastigheten.
Det är vanligt att mäklaren i samband med försäljningen erbjuder en så kallad dolda fel-försäkring. Försäkringen tecknas av säljaren och skyddar denne mot eventuella dolda fel som köparen kan göra gällande i framtiden. Det är dock viktigt att veta att försäkringen kommer med begränsningar i olika avseenden. För att försäkringen ska träda in krävs att en självrisk betalas, försäkringen täcker vanligtvis bara särskilda typer av dolda fel och det finns ofta ett maxbelopp vad gäller ersättningens storlek. Viktigt att komma ihåg är också att en dolda fel-försäkring inte reducerar köparens undersökningsplikt eller säljarens upplysningsplikt.
När ett dolt fel uppdagas för köparen är det viktigt att reklamera felet till säljaren så snart som möjligt, detta gäller både för fastigheter och bostadsrätter. Omständigheterna i det enskilda fallet avgör hur lång tid som kan anses som “skyndsamt” i den aktuella situationen. För att inte gå miste om möjligheten att reklamera rekommenderas att detta görs så fort felet upptäckts. Inga formkrav finns för hur en reklamation ska göras. Lämpligtvis bör reklamationen vara skriftlig för att kunna bevisas i efterhand. Att fotografera skadan är också ett bra tips. Sker inte en reklamation inom skälig tid från upptäckten går möjligheten till förlorad.
När köparen har upptäckt ett dolt fel i antingen en fastighet eller i en bostadsrätt ska felet reklameras. Nedan går vi igenom hur en reklamationsprocess går till och vad som kan vara viktigt att tänka på.
Med våra drygt 100 kontor över hela Sverige så är våra jurister nära dig oavsett om du vill träffas fysiskt eller få hjälp på distans. Vid ett första möte tar vi tillsammans reda på vad ditt behov är. Sedan tar vi fram en plan för hur vi ska åstadkomma så du får den hjälp du behöver.
Här besvarar vi vanliga frågor om dolda fel.
När du upptäckt ett dolt fel behöver felet reklameras till säljaren. Lagen innehåller inga formkrav för hur en reklamation ska göras. Ur bevissynpunkt är en skriftlig reklamation alltid att föredra. Fotografera och förklara vad som utgör felet och klargör att felet fanns redan vid köptillfället. Förklara också när och hur du upptäckt felet. Reklamationen skickas sedan till säljaren.
Det finns många olika typer av fel som kan anses vara dolda fel. Några av de vanligaste är bristande dränering och bristfällig fuktspärr i badrum.
Jordabalkens regler gäller vid köp av fastigheter och anger att reklamation kan ske upp till tio år från tillträdet. Det är dock viktigt att reklamera ett fel så snart det upptäcks då rätten till reklamation förfaller om reklamation inte sker inom skälig tid från upptäckt.
Vad gäller bostadsrätter stadgas i köplagen att reklamation av dolt fel kan ske upp till två år från tillträdet. Felet måste reklameras inom skälig tid från dess upptäckt.
