Samägande av fastighet

Samäganderättslagen är den lag som styr när egendom ägs av flera gemensamt. Lagen är dispositiv vilket gör att delägarna kan komma överens om annat, detta kan göras genom upprättande av ett samäganderättsavtal. Syftet bakom ett samäganderättsavtal är att komma överens om vad som ska gälla för just den aktuella samägda egendom. Att upprätta ett samäganderättsavtal gör det tydligt för delägarna vilka rättigheter och skyldigheter som finns. Exempel på vad som vanligtvis regleras genom ett samäganderättsavtal är vilken typ av beslut som kräver samtliga delägares samtycke och vad som händer om någon vill sälja sin andel.

Den dagliga användningen av internet gör enkelt att komma över gratismallar för diverse avtalstyper. Vad gäller samäganderätt är varje situation unik och det är inte ovanligt att samäganderätt är roten till många konflikter. Av denna anledning avråder vi från att använda standardiserade mallar. Samäganderätten är komplex och behöver ofta regleras i detalj för att vara nyttig, något som är svårt att åstadkomma med hjälp av mallar.

Renoveringar av olika slag blir ofta en kostsam historia och det är därför vanligt att oenigheter uppstår mellan delägarna. För att undvika att den ekonomiska biten blir betungande vid en renovering kan en renoveringsfond vara en bra idé. Fonden kan vara utformad på olika sätt, men någon form av avgift som periodvis betalas av varje delägare för att bilda en pott avsedd för renovering är en vanlig lösning. För att alla delägare ska vara på det klara med fondens användningsområde kan det vara bra att vid dess upprättande specificera vilka typer av renoveringar fonden är avsedd för.

Som delägare i en samäganderätt har man rätt att fritt sälja sin andel till vem som helst. Har däremot egendomen mottagits som gåva eller genom arv kan överlåtelsehandlingen innehålla begränsningar vid framtida överlåtelser. En vanlig begränsning är att andelen ska erbjudas befintliga delägare innan den får säljas till någon utomstående. En sådan typ av överlåtelsebegränsning är något som också kan införas i ett samäganderättsavtal mellan delägarna. Sammanfattningsvis kan sägas att föreligger ingen överlåtelsebegränsning i överlåtelsehandling eller samäganderättsavtal är det fritt fram för delägaren att sälja till vem som helst.

En vanlig situation av samäganderätt är att flera syskon gemensamt äger ett fritidshus. Egendom med flera delägare styrs av samäganderättslagen, förutsatt att lagen inte har avtalats bort. Alla större beslut kopplat till fritidshuset måste fattas gemensamt, det kan gälla allt från renoveringar och kostnadsfördelningar till eventuell försäljning. Det är ofta klokt att upprätta ett samäganderättsavtal för att reglera viktiga delar av samäganderätten. Avtalet gör det klart och tydligt för alla parter med vad som gäller vid förändringar, oförutsedda kostnader och om någon av delägarna vill sälja sin andel. Det är upp till delägarna själva att bestämma vad som ska finnas med i ett samäganderättsavtal.

Den vanligaste orsaken till att samäganderätt uppstår är att egendom överlåts genom arv. I en situation med flera arvingar kommer arvingarna gemensamt att äga egendomen, i teorin äger varje arvinge en viss andel av egendomen. Har ingenting annat uttryckts genom testamente ärver arvingarna lika delar av egendomen. Fram tills att arvingarna väljer att “lösa upp” samäganderätten kommer samäganderättslagen att reglera samäganderätten. Detta innebär bland annat att alla delägares samtycke krävs för beslut rörande egendomen. Samäganderätten “löses upp” om arvingarna fattar beslut om att försälja egendomen eller genom att lösa ut varandra. Saknas samtycke från samtliga delägare kan egendom tvångsförsäljas på offentlig auktion.

Vid köp av bostadsrätt som par är det inte fråga om samäganderätt styrd av samäganderättslagen. Beroende på om en bostad köps av sambor eller äkta makar kommer olika lagar att reglera köp och ägande.

Utgångspunkten i ett äktenskap är att alla tillgångar ingår i makarnas gemensamma giftorättsgods. Vid en eventuell skilsmässa ska giftorättsgodset delas lika mellan makarna. Utgörs tillgångarna av en bostadsrätt ska köpeskillingen vid en försäljning delas lika eller så har den ena maken att lösa ut den andra. Om inte ett äktenskapsförord reglerar annat ingår bostadsrätten i giftorättsgodset oavsett om den införskaffas enskilt av ena parten före eller under tiden för äktenskapet.

I ett samboförhållande har båda sambor lika rätt till bostadsrätten vid en separation om den införskaffats för gemensamt bruk. Detta gäller oavsett vem som betalt kontantinsats och tecknat lån. Äger en av samborna däremot bostadsrätten sedan innan utgör den enskild egendom vid en separation. Ett samboavtal gör det möjligt att göra avsteg från sambolagens regler. I ett samboavtal kan samborna själva avtala om hur tillgångar ska fördelas vid en separation.

Vid samägande av jordbruksfastigheter gäller lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter, för att lagen ska gälla krävs att fastigheten är taxerad som jordbruksenhet och att den ägs av minst tre delägare. Lagen är till stora delar tvingande och ett avtal mellan delägarna kan därför inte sätta lagen ur spel. En jordbruksfastighet ska enligt lagen ha en ställföreträdare, denne kan väljas av tingsrätten eller av delägarna själva. Ställföreträdaren har att företräda delägarna i angelägenheter kopplade till fastigheten och att svara för den löpande förvaltningen av egendomen. Vad gäller överlåtelse, inteckning eller upplåtande av nyttjanderätt på längre tid krävs enighet bland samtliga delägare.

Lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter är en lag av mindre omfattning och sätter endast 2-6 §§ i samäganderättslagen ur spel, resterande delar är därför tillämpliga också på jordbruksfastigheter.

Samäganderättslagen är den lag som reglerar ägandeförhållandet då ni är två eller fler som äger fast eller lös egendom gemensamt. Lagen innehåller bland annat bestämmelser om att alla delägare behöver vara överens i beslut om egendomen och att egendomen kan tvångsförsäljas om en av delägarna begär det. Lagen är dispositiv vilket gör att delägarna kan avtala bort lagens innehåll och ersätta med egna överenskommelser. Det är viktigt att ha i åtanke att samäganderättslagen inte styr alla former av samägande. Samäganderättslagen kan ses som den lag som plockar upp alla samägarsituationer som inte regleras av en annan mer specifik lag, exempelvis så styrs samägande av sambor, makar och bolagsmän av andra mer specifika lagar.

Samäganderättslagens huvudregel är att samtliga delägare ska vara eniga i frågor kring förvaltningen av den samägda egendomen. Frågor kring förvaltning av egendomen kan till exempel vara åtgärder rörande eventuell uthyrning av egendomen eller ombyggnation. Undantag från huvudregeln för enighet finns vad gäller räddningsåtgärder.

Huvudregeln i samäganderättslagen är att enighet krävs i frågor kring förvaltning. Som undantag till detta gäller att full enighet inte krävs vad gäller räddningsåtgärder. Vid akut räddningsåtgärd kan en av delägarna besluta om åtgärd utan att inhämta övriga delägares samtycke. Kostnaden för den utförda räddningsåtgärden har samtliga delägare att dela på. För att det ska röra sig om en räddningsåtgärd krävs att det är fråga om en brådskande åtgärd och att egendomen utan åtgärd riskerar en förvärrad skada.

Ibland kan det vara svårt att komma överens om hur en samägd egendom ska skötas. Vid oenigheter kan delägarna välja att anlita en god man som ansvarar för egendomens förvaltning under tiden som oenigheterna består. Det är tingsrätten som på ansökan av delägarna utser en god man, godmanskapet kan upphöra så fort delägarna önskar det. Den gode mannen har att sköta den löpande förvaltningen av egendomen på det sätt som kan antas vara bäst för delägarna. Samtliga delägare har att dela på kostnaden för den gode mannens arvode.

Varje delägare har rätt att begära att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion, detta görs genom ansökan hos tingsrätten. I sin bedömning i huruvida tvångsförsäljning ska ske ska tingsrätten också ta ställning till huruvida en annan delägare kunnat presentera “synnerliga skäl” för att en tvångsförsäljning inte ska ske.

En god man utsedd av tingsrätten ombesörjer försäljningen på offentlig auktion. För delägarna finns möjligheten att påkalla att fastigheten inte får säljas under ett visst angivet pris, detta fungerar som ett skydd för en försäljning till en alltför låg köpeskilling. När försäljningen genomförts fördelas den ut på delägarna i enlighet med ägarandelarna.

Dold samäganderätt innebär att det kan finnas fler än en ägare till en egendom, trots att det utåt sett och på pappret framstår som att det endast finns en. Dold samäganderätt kan uppkomma på många olika sätt och varje situation med dold samäganderätt är unik. Högsta domstolen har i praxis uppställt tre krav för att dold samäganderätt ska anses föreligga.

1. Egendomen ska vara införskaffad för gemensamt bruk, tanken om ett gemensamt bruk ska vid köptillfället vara klar både för den dolde och formella ägaren.
2. Den dolde ägaren ska ha bidragit ekonomiskt vid förvärvet av egendomen.
3. Parternas avsikt vid förvärvet har varit att äga egendomen gemensamt.

En person som är ägare till egendom genom dold samäganderätt har samma rättigheter som den formella ägaren. Det är därför viktigt att klargöra ägarförhållanden och göra anspråk på en dold samäganderätt inför exempelvis en försäljning av egendomen eller en separation.

Det finns inget maxantal för hur många delägare som tillsammans kan äga en fastighet. Det är inte ovanligt att en fastighet som går i arv får ett stort antal delägare.

Är fastigheten du ärvt sedan tidigare ägd med samäganderätt kommer du att kliva in som delägare i samäganderätten. Du kommer alltså att överta den andel i fastigheten som du ärvt. Ärver du fastigheten tillsammans med syskon kommer andelen att fördelas mellan er.

Att enighet bland samtliga delägare krävs gäller endast för åtgärder som avser hela egendomen. Vad gäller åtgärder som endast avser din andel av egendomen har du frihet att bestämma själv. Det är därför helt okej att sälja din andel av egendom utan övriga delägares samtycke.

Enligt samäganderättslagen har varje delägare rätt att begära att egendomen säljs på offentlig auktion, detta görs genom  ansökan hos tingsrätten. I sin bedömning i huruvida tvångsförsäljning ska ske ska tingsrätten också ta ställning till huruvida en annan delägare kunnat presentera “synnerliga skäl” för att en tvångsförsäljning inte ska ske. Dina syskon har således rätt att sälja sommarstugan på offentlig auktion under förutsättning att “synnerliga skäl” inte föreligger för att så inte borde ske.