Överlåtelse av bostadsrätt

En bostadsrätt kan överlåtas helt utan ersättning genom gåva, bodelning, arv eller testamente. Vid en överlåtelse utan ersättning träder mottagaren i givarens skattemässiga situation och några skattekonsekvenser uppstår därmed inte. Att överlåta en bostadsrätt genom bodelning kan av äkta makar göras under pågående relation, vis skiljsmässa, eller ena partens dödsfall. För sambor kan bodelning göras vid separation om någon av parterna begär det.

Överlåtelse med ersättning kan ske antingen som köp eller som en gåva förenad med krav på ersättning. Vad gäller köp krävs att ett skriftligt överlåtelseavtal innehållande överlåtelseförklaring, båda parternas underskrifter, köpeskilling och specificerade uppgifter om lägenheten. För köparen uppstår en skyldighet att beskatta den kapitalvinst han gjort genom ägandet av bostadsrätten.

Det är vanligt att en bostadsrätt överlåts genom en gåva förenad med krav på ersättning. Ersättningen kan antingen vara en kontant betalning eller övertagande av givarens lån. Vid överlåtelse genom gåva förenad med krav på ersättning utgör bostadsrätten ett blandat fång. Genom delningsprincipen bestäms hur stor del av överlåtelsen som utgör köp respektive gåva och hur beskattning ska ske. Enligt delningsprincipen utgör försäljningsdelen den del som motsvarar ersättningen för gåvan. Resterande del, mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och ersättningen, utgör den del som givits som gåva. De skattemässiga konsekvenser av delningsprincipen innebär att säljaren har att kapitalvinstbeskatta köpedelen. Vid kapitalvinstberäkningen är det viktigt att komma ihåg att endast en andel av anskaffningsvärdet lika stort som andelen av köpedelen får användas.

När en bostadsrätt överlåts från en person till en annan upprättas ett överlåtelse­avtal. När en bostadsrätt däremot är nyproducerad eller upplåts av en nybildad bostadsrättsförening upprättas ett upplåtelseavtal. Som första person att bo i lägenheten är du den första som bostadsrättsföreningen upplåter rättigheten till, därav upprättas ett upplåtelseavtal istället för ett överlåtelseavtal. Den dagen du överlåter bostadsrätten till någon annan kommer ni istället att upprätta ett överlåtelseavtal eftersom det då handlar om en överlåtelse av den befintliga rättigheten.

Lägenhetsnumret utgör en del av din adress och är ett sätt att särskilja din lägenhet från andra lägenheter på samma adress. Ett lägenhetsnummer består av fyra siffror och finns vanligtvis angivet på din ytterdörr, ditt postfack och i husets entre.

Vid överlåtelse av bostadsrätt måste övertagaren godkännas såsom medlem i bostadsföreningen. Överlåtelseanmälan är ett sätt att visa att bostadsrätten bytt ägare och att den nya innehavaren söker medlemskap i föreningen. Det är inte tillåtet för övertagaren att nyttja bostadsrätten innan medlemskapet beviljats.

Bostadsrättsföreningen har rätt att vid överlåtelse av bostadsrätt ta ut en överlåtelseavgift. Avgiftens storlek kan variera men brukar vara upp till 2,5 procent av ett prisbasbelopp. Avgiften finns för att täcka bostadsrättsföreningens administrativa kostnader vid ett ägarbyte.

Eftersom en bostadsrätt inte utgör fast egendom kan pantbrev inte utfärdas som säkerhet för lån. Vid tagande av lån är det istället nyttjanderätten som pantsätts som säkerhet för lånet. Kan lånet inte betalas kommer banken att kunna sälja bostadsrätten för att få tillbaka pengarna som lånats. Pantsättningar noteras i ett lägenhetsregister, det är bostadsrättsföreningen som ser till att registret hålls uppdaterat. Ibland tas en pantsättningsavgift ut av bostadsrättsföreningen för att täcka administrativa kostnaderna kopplade till pantsättningen.

För att en överlåtelse av en bostadsrätt ska vara giltig krävs att samtliga formkrav är uppfyllda. Ett skriftligt avtal om överlåtelsen måste upprättas och signeras av både köpare och säljare. Avtalet ska innehålla uppgifter om vilken lägenhet överlåtelsen avser och till vilket pris överlåtelsen sker. Det är också viktigt att tänka på att övertagaren måste söka medlemskap i bostadsrättsföreningen.

En överlåtelse av bostadsrätt utan vederlag utgör en gåva. Gåvomottagaren måste ansöka om medlemskap i bostadsrätts­föreningen och få sin ansökan godkänd. I samband med ansökan hos föreningen ska ett gåvobrev som påvisar att bostadsrätten givits som gåva skickas med. Mottagaren av gåvan träder i gåvogivarens skattemässiga situation och någon skatteplikt uppstår således inte. Det är också möjligt att överlåta bostadsrätten genom gåva med krav på ersättning. En gåva mot vederlag får karaktären att vara både köp och gåva. Delningsprincipen används vid överlåtelse av bostadsrätter och avgör till hur stor del överlåtelsen avser köp respektive gåva.

En gåva mot ersättning kan liknas vid försäljning till underpris. Enligt delningsprincipen utgör försäljningsdelen den del som motsvarar ersättningen för gåvan. Resterande del, mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och ersättningen, utgör den del som givits som gåva. De skattemässiga konsekvenserna av delningsprincipen innebär att säljaren har att kapitalvinstbeskatta köpedelen. Vid kapitalvinstberäkningen är det viktigt att komma ihåg att endast en andel av anskaffningsvärdet lika stort som andelen av köpedelen får användas.

För att en överlåtelse av bostadsrätt i sin helhet ska vara att betrakta som gåva får ingen ersättning utgå.

Ett vanligt missförstånd vid överlåtelse av bostadsrätt är att det är äganderätten till lägenheten som överlåts. Så är inte fallet, överlåtelsen gäller nyttjanderätten av lägenheten. Det är bostadsrätts­föreningen, som du som nyttjanderättshavare är medlem i, som äger fastigheten. Vid köp av en bostadsrätt måste köparen därför godkännas av bostadsrätts­föreningen. Utöver ett godkännande från föreningen behöver en rad andra kriterier vara uppfyllda. Överlåtelseavtalet måste vara skriftligt, innehålla en överlåtelseförklaring, båda parternas underskrifter, köpeskilling och specificerade uppgifter om lägenheten.

Vad gäller skattekonsekvenser av försäljning av bostadsrätt har säljaren att kapitalvinstbeskatta en eventuell vinst på försäljningen. För köparen kan det vara bra att ha i åtanke att bostadsrättsföreningen kan ta ut en överlåtelseavgift, ofta på 2,5 procent av gällande prisbasbelopp.

Det är möjligt att genomföra en bostadsrättsöverlåtelse genom gåva. Villkoren för detta är samma som vid andra typer av överlåtelser. Överlåtelseavtalet måste vara skriftligt, innehålla underskrifter, en överlåtelseförklaring och preciserade uppgifter om lägenheten. Personen som tar över bostadsrätten måste också bli godkänd som medlem i föreningen. Det finns dock lite att vinna på att genomföra ett byte rent skattemässigt. Den eventuella vinst som uppstått i samband med bytet kommer att kapitalvinstbeskattas på samma sätt som om överlåtelsen skett genom köp. Att utfärda gåvobrev mot ersättning utlöser också en skattemässiga konsekvenser efter delningsprincipen gäller vid överlåtelse av bostadsrätt.

Vid bodelning delas tillgångarna i ett äktenskap upp mellan makarna. En bodelning kan ske under pågående relation eller i samband med en skilsmässa. Att förflytta ägandet av en bostadsrätt genom bodelning är det vanligaste sättet att gå till väga för att undgå skattemässiga konsekvenser. Den maken som överlåter bostadsrätten kan kompenseras för sin förlust genom en bodelningslikvid. En viktig sak att ha i åtanke är att en bodelning endast är en ägaröverföring vilket får till följd att bostadsrätten fortfarande utgör en del av giftorättsgodset. För att undvika att behöva lösa ut varandra vid en eventuell skilsmässa behöver därför ett äktenskapsförord upprättas.

I samband med överlåtelse av bostadsrätt genom bodelning uppstår inga skattemässiga konsekvenser. Vad som däremot kan vara viktigt att komma ihåg är att den dagen bostadsrätten säljs kommer en realisationsvinstskatt att behöva betalas. Vid försäljningen är det den make som står som ägare av bostadsrätten som ensamt  har att betala skatten. Ett sätt att kompensera för detta är att anpassa bodelningslikviden till den latenta skatten.

En överlåtelse av en bostadsrätt genom arv eller testamente sker när bostadsrätts­havaren avlider. Antingen så fördelas den avlidnes tillgångar genom den lagstadgade arvsordningen eller så finns ett testamente som uttrycker testators vilja. Vid överlåtelse av bostadsrätt är det en nyttjanderätt som följer av ett medlemskap i bostadsrättsföreningen som överlåts, mottagaren måste därför ansöka om medlemskap i föreningen.

Vad gäller de skattemässiga effekterna av överlåtelse av bostadsrätt genom arv så inträder övertagaren i den avlidnes skattemässiga situation. Detta innebär att inga skattekonsekvenser uppstår i samband med överlåtelsen. Den dagen bostadsrätten avhänds på ett sätt som föranleder beskattning kommer den avlidnes anskaffningsvärde att ligga till grund för kapitalvinstberäkningen.

En bostadsrätt kan skrivas över till ett flera barn genom en gåva. Sker gåvan utan krav på ersättning träder barnen in i gåvogivarens skattemässiga situation och inga skattekonsekvenser uppstår vid gåvotillfället. Skrivs bostadsrätten över till flera barn innehar barnen bostadsrätten med samäganderätt.

Vid en gåva av bostadsrätt övergår äganderätten till barnen och det är därför viktigt att de ansöker om medlemskap i bostadsrättsföreningen för att bli bostadsrättshavare. Kom också ihåg att om givaren har för avsikt att bo kvar i bostadsrättslägenheten blir det fråga om en uthyrning i andra hand som behöver beviljas av bostadsrättsföreningen. När gåvor ges från en förälder till ett barn presumeras gåvan vara ett förskott på arv. Detta innebär att gåvans värde ska avräknas vid ett framtida arvsskifte. För att bryta presumtionen om att gåvan ska utgöra förskott på arv krävs en anteckning om detta på gåvohandlingen.

Det finns olika tillvägagångssätt för att skriva över hela eller delar av en bostadsrätt på en maka eller make. Ska överlåtelsen ske utan ersättning är gåva eller bodelning de bästa alternativen. Inget av alternativen medför några skattemässiga konsekvenser i samband med överlåtelsetillfället.

Vardera alternativ medför däremot olika typer av skattepåföljder i samband med försäljning av bostadsrätten som kan vara bra att känna till och ha i åtanke vid sitt beslut. Konsekvenserna av vardera alternativ redogörs för mer noggrant under rubriken Överlåtelse genom gåva respektive Överlåtelse genom bodelning.

Ska en bostadsrätt skrivas över till en sambo under pågående samboskap utan att någon ersättning ska erläggas görs detta bäst genom en gåva. En gåva utan krav på ersättning utlöser inte några skattemässiga konsekvenser då mottagaren träder in i givarens skattemässiga situation.

Ägs en bostadsrätt till hälften vardera av makar eller sambor som ska skiljas/separera är bodelning det mest förmånliga alternativet för att skriva över bostadsrätten på ena parten. Vid en skiljsmässa/separation läggs giftorättsgodset alternativt samboegendomen samman för att sedan delas mellan parterna. Är det inte möjligt att åstadkomma en rättvis delning kan kompensation ske genom betalning av bodelningslikvid. I samband med överlåtelse av bostadsrätt genom bodelning uppstår inga skattemässiga konsekvenser. Vad som däremot kan vara viktigt att komma ihåg är att den dagen bostadsrätten säljs kommer en realisationsvinstskatt att behöva betalas. Vid försäljningen är det den make/sambo som står som ägare av bostadsrätten som ensamt  har att betala skatten. Ett sätt att kompensera för detta är att anpassa bodelningslikviden till den latenta skatten.

Skulle bostadsrätten vara belånad av parterna gemensamt är det viktigt att kontakta banken för att ansöka om att lånet ska tas över av den part som fortsatt äger bostadsrätten.

En andel av en bostadsrätt kan skrivas över på annan genom köp, gåva eller bodelning. Oavsett om det rör sig om köp, gåva eller bodelning är det viktigt att formkraven för den aktuella överlåtelseformen är uppfyllda för att överlåtelsen ska vara giltig. Vad gäller överlåtelse av andel i bostadsrätt, för både köp och gåva, gäller att överlåtelsehandlingen är skriftlig, innehåller en överlåtelseförklaring, båda parternas underskrifter, specifika uppgifter om lägenheten och information om vem överlåtelsen sker till. När det gäller överlåtelse av del av bostadsrätt är det viktigt att vara tydlig med hur stor del av bostadsrätten som överlåts. Lämpligen görs detta genom uttrycklig angivelse i procentform om hur stor del av bostadsrätten som överlåts.

När en bostadsrätt överlåts från en person till en annan upprättas ett överlåtelseavtal. När en bostadsrätt däremot är nyproducerad eller upplåts av en nybildad bostadsrättsförening upprättas ett upplåtelseavtal. Som första person att bo i lägenheten är du den första som bostadsrättsföreningen upplåter rättigheten till, därav upprättas ett upplåtelseavtal istället för ett överlåtelseavtal. Den dagen du överlåter bostadsrätten till någon annan kommer ni istället att upprätta ett överlåtelseavtal eftersom det då handlar om en överlåtelse av den befintliga rättigheten.

När ett upplåtelseavtal har upprättats mellan dig och föreningen finns möjligheten för dig att sälja bostadsrätten vidare. Det är vanligt att bostadsrättsföreningen vill att du som ursprunglig köpare slutför köpet gentemot föreningen, detta kan innebära att det är du som behöver hämta ut nycklarna för att sedan lämna dem vidare till din köpare.

Överlåtelse av bostadsrätt till barn kan ske genom köp, byte eller gåva. Det är fullt möjligt att överlåta äganderätten till bostadsrätten till någon annan men samtidigt bo kvar i den. Vid överlåtelse av bostadsrätt behöver bostadsrättsföreningen godkänna den nya medlemmen i föreningen.

Att någon annan än den som äger bostadsrätten bor i den utgör en uthyrning i andra hand. Andrahandsuthyrningar är något som behöver godkännas av bostadsrättsföreningen.

Som hyresgäst hyr du din lägenhet av en hyresvärd. Det är således hyresvärden som äger fastigheten och har ansvaret att sköta om och underhålla byggnaden. Varje månad betalar du som hyresgäst hyra till hyresvärden för att få bo i lägenheten. När du inte längre vill bo kvar i hyresrätten meddelar du din hyresvärd detta, ofta finns en uppsägningstid på några månader. När uppsägningstiden löpt ut är era avtalsförpliktelser gentemot varandra slut och det är upp till hyresvärden att hitta en ny hyresgäst.

Som bostadsrättsinnehavare är du en del av en bostadsrättsförening. Det är genom föreningen ni som medlemmar tillsammans äger fastigheten. Tillsammans ansvarar ni för förvaltning och underhåll kopplat till fastigheten. Vid överlåtelse av en bostadsrätt betalar man den tidigare ägaren av bostadsrätten för att få överta rättigheten att få bo i lägenheten. När du i framtiden väljer att sälja din fastighet kommer du att sälja rättigheten vidare. Att köpa en bostadsrätt kräver en kapitalinsats och kan ses som en investering. Bor man i en bostadsrätt betalas en avgift månatligen. Avgiftens storlek bestäms av föreningen och finns för att täcka drift, underhåll och föreningens lånekostnader. När du inte längre vill bo kvar i din bostadsrätt behöver du hitta en ny köpare. Du och din köpare har att komma överens om pris på överlåtelsen samt när tillträde ska ske. Det är vanligt att försäljning av bostadsrätt sker med hjälp av en fastighetsmäklare.

Det är möjligt att överlåta en belånad bostadsrätt. Vid överlåtelse av en belånad bostadsrätt behöver man ta ställning till om lånet ska följa överlåtelsen eller om det ska lösas av överlåtaren i samband med överlåtelsen. Vid övertagande av lån behöver banken godkänna den övertagande låntagaren.