Unik rekreations- och produktionsfastighet

Affär

Då fastigheterna ägs av juridisk person finns här en sällsynt möjlighet att förvärva skogsmark i bolagsform i Jämtland.

Företrädesvis kommer överlåtelsen ske av aktier i bolag som äger marken eller ingått bindande avtal om att förvärva marken.

Det är dock inte uteslutet att säljaren kan överväga en direktförsäljning av marken genom köpekontrakt enligt jordabalken under rätt förutsättningar.

Sex delområden

Innehavet är fördelat på sex delområden och kan säljas i sin helhet eller i delar. De olika områdena kommer att presenteras i detalj som egna objekt på vår hemsida ludvig.se/tjanster/fastighetsformedling den 30:e juni.

Område 1
Överäng : 2040 ha. Produktiv skogsmark om 1384 ha varav 105 ha över naturvårdsgränsen. Totalt virkesförråd om 169 000 m³sk och beräknad bonitet 3,7 m³sk per ha och år.

Område 2
Tomtdalen : 950 ha. Produktiv skogsmark om 739 ha varav 72 ha över naturvårdsgränsen. Totalt virkesförråd om 63 600 m³sk och beräknad bonitet 3,4 m³sk per ha och år.

Område 3
Rudolfhön : 1798 ha. Produktiv skogsmark om 1540 ha. Totalt virkesförråd om 122 000 m³sk och beräknad bonitet 3,7 m³sk per ha och år.

Område 4
Bodsjöedet: 520 ha. Produktiv skogsmark om 494 ha. Totalt virkesförråd om 33 700 m³sk och beräknad bonitet 3,3 m³sk per ha och år.

Område 5
Stalltjärnsstugan: 3417 ha. Produktiv skogsmark om 1966 ha varav 1646 ha över naturvårdsgränsen. Totalt virkesförråd om 197 700 m³sk och beräknad bonitet 3,2 m³sk per ha och år.

Samfälld fjällmark
Till område fem hör också samfälld oskiftad fjällmark på 938 ha. Områdets andel i samfälligheten, Stalltjärnstugans skifteslag, enligt Lantmäteriets fastighetsregister är 7/12 = ca 58,3 %. Samfälligheten samägs enligt Lantmäteriet ihop med fem andra fastigheter, Åre Stalltjärnstugan 1:2, 1:3, 1:4, 1:13, 1:15. Jakten på samfälligheten hanteras gemensamt.

Område 6
Duved: 92 ha. Produktiv skogsmark om 86 ha. Totalt virkesförråd om 10 000 m³sk och beräknad bonitet 3,0 m³sk per ha och år.

Datarum

Spekulanter med tydligt intresse och dokumenterad förmåga att förvärva försäljningsobjektet, styrkt med exempelvis bankreferens, kommer att ges möjlighet att söka mer detaljerad information i ett slutet virtuellt datarum. Personlig inbjudan till datarummet erhålles av ansvarig mäklare eller biträdande mäklare vid förfrågan från spekulant.

I datarummet finns möjlighet att ta del av fördjupad information om skogsbruksplaner, utdrag från fastighetsregistret, virkesflödesberäkningar, avtal, servitut, bolagshandlingar etcetera.

Vägbeskrivning

På objektets informationssida på ludvig.se/fastighetsformedling finns möjlighet att få vägbeskrivning till fastigheten.

Den här fastigheten har en interaktiv Gårdskarta på ludvig.se/fastighetsformedling. Klicka upp Gårdskartan i din mobila enhet och klicka på kartbilder när du befinner dig i fält via GPS för att få information från skogsbruksplanen.

Skogsuppgifter

Skogsbruksplan kommer från Billeruds plansystem och har konverterats till skogsbruksplanprogrammet PC Skog. Data över virkesförråd m.m. är i huvudsak hämtat från laserscanning utförd 2014 som sedan kontinuerligt ajourförts med utförda åtgärder och framräknats med tillväxt till 2022. I övrigt är beståndsdata förhållandevis ålderstigna och behöver valideras av köparen i fält.

Enligt skogsbruksplanen omfattar den produktiva skogsmarken 6 200 ha och har enligt skogsbruksplanerna ett virkesförråd om totalt 596 000 m³sk. Beräknad bonitet om 3,5 m³sk per ha och år. Trädslagsfördelning 88 % gran, 12 % björk och mindre än 1 % tall och contorta. Skogsbeståndet domineras av yngre gallringsskogar och den löpande tillväxten under de kommande 10 åren beräknas enligt skogsbruksplanen till ca 20 600 m³sk per år.

Skogsvårdslagen

På brukningsenheter över 100 ha produktiv skogsmark får föryngringsavverkning inte ske i sådan utsträckning att mer än hälften av brukningsenhetens produktiva skogsmarksareal kommer att bestå av kalmark och skog yngre än 20 år (den s k 50 %-regeln). Som brukningsenhet räknas normalt den produktiva skogsmark inom en kommun som tillhör samma ägare.

På brukningsenheter som är större än 1 000 hektar produktiv skogsmark gäller utöver ovanstående begränsning att den areal som föryngringsavverkas under fem på varandra följande år sammanlagt inte får överstiga fem årsarealer.

Skogsbruk i fjällnära skogar regleras i Skogsvårdslagstiftningen. Skogsägare i fjällnära skog behöver ansöka om tillstånd för att avverka på områden ovan fjällskogsgränsen. Tillstånd behövs för all annan avverkning än sådan röjning och gallring som främjar skogens utveckling. Det finns ingen sexveckorsregel som vid ansökan i andra områden utan beslut skall fattas av Skogsstyrelsen och vinna laga kraft innan avverkning kan påbörjas. Den 1 september 2022 infördes en lagändring som syftar till att ge tydligare ersättningsregler vid nekade avverkningstillstånd i fjällnära skog samt att tydliggöra att det inte ska vara möjligt att få ersättning mer än en gång för samma område. Ersättningen som kan aktualiseras är så kallad intrångsersättning och motsvarar 125 procent av fastighetens marknadsvärdeminskning till följd av beslutet. Se mer om fjällnära skog i datarummet.

Fastighetsgränser

Fastigheternas gränser kan vara bristfälligt markerade. Säljaren svarar inte för ytterligare markering av dessa.

Arealuppgifter

Då försäljningen gäller del av fastighet kan ingen arealuppgift redovisas från fastighetsregistret eller fastighetskartan. Uppgifter om landareal som presenteras från skogsbruksplanen kommer ursprungligen från Billeruds plansystem och har genomgått en konvertering till planprogrammet PC-Skog varför vissa arealuppgifter kan skilja sig från ursprungsplanens uppgift.

Skogliga beräkningar

På hela skogsinnehavet har vi på Ludvig & Co gjort beräkningar med SLUs program Heureka för avverkningsprognoser på respektive område. Diagram och tabeller från beräkningarna kommer att finnas i datarummet.

Kolinlagring

Prognoser för framtida kolinlagring på fastigheten har beräknats utifrån data ur skogsbruksplanen där valet av brukningsmetod har inverkan på skogens förmåga att binda kol. Prognoserna är gjorda i SLU:s Heurekasystem för simulering av kolinlagring. En jämförelse har gjorts utifrån ett basscenario där skogen brukas med trakthyggesbruk i enlighet med skogsvårdslagstiftningen och ett scenario med ökad kolsänka som bygger på säljarens skogsbruksplan med miljömålsanpassning enligt certifieringsstandard.

Efter 10 år på de aktuella fastigheterna är skillnaden i kolförråd mellan basscenariot och skötsel för extra kolinlagring enligt den certifierade skogsbruksplanen nästan 17 procent. Ytterligare 40 år senare lagrar scenariot med extra kollager enligt skötsel enligt skogsbruksplanen in 26 procent mer kol än basscenariot.
Att sköta fastigheten med scenariot ökad kolsänka kommer år 2033 ge ett additionellt kolförråd motsvarande 249 000 ton CO²e jämfört med basscenariot. Efter 50 år ger detta scenarion en total ökad kolsänka motsvarande 525 000 ton CO²e.

Den nationella marknaden för skogliga utsläppsrätter är än så länge under utveckling och de internationella initiativ som finns är inte alltid anpassade för svenska förhållanden. Men marknaden för utsläppsrätter är under snabb utveckling där det inom kort kan komma fler möjligheter framåt för handel med utsläppsrätter som är anpassade för förhållandet i våra svenska skogar. Även EU jobbar med ett ramverk-A Union certification framework for carbon removals, vilket bland annat ska säkra långsiktig lagring och transparens.

Läs mer om skogens kolinlagring och beräkningarna i datarummet.

Vindkraftverk

Det finns idag inte några vindkraftverk eller pågående projektering av vindkraft på fastigheten. I ett tillägg till Åre kommuns Översiktsplan har möjligheten för vindkraft utretts i en vindkraftsplan. Enligt plankartan omfattas större delen av de fjällnära trakterna i Åre kommun av värdefulla naturlandskap där vindkraftparker bedöms riskera att skada rennäring, turismen och naturvården varför stora vindkraftverk inte har ansetts lämpliga. På ett antal områden kring bl.a. Häggsjön har ett tillägg till vindkraftplanen lokaliserat områden med möjlig potential för framtida vindkraft utifrån en kartering av vindförutsättningar i landskapet. Dessa områden bedöms kunna rymma intressanta förutsättningar för etablering av vindkraft men enligt rapporten krävs vidare avvägning mot allmänna och enskilda intressen för att ta ställning till vilka som bör vara fortsatt aktuella.

Jakt

Fastigheterna erbjuder goda jaktmöjligheter på exklusiva jaktmarken för älg, kronhjort, björn och småvilt. Nästan all mark ingår i Kolåsen/Häggsjön Älgskötselområde (ÄSO) och Kronskötselområde (KSO). Vid Stalltjärnsstugan ingår även andelar i ett större fjällområde på Lillsjöfjäten om 938 ha med god tillgång på ripa och annat vilt där jakt och fiske fördelas mellan delägarna. Ytterligare information kommer presenteras i varje delområdes objektsbeskrivning.

Jakträtten på hela området är tillgänglig för köparen 1 juli 2024.

Fiske

Fastigheten har tillgång till exklusivt fiske av röding, öring och lake i såväl sjöar, vattendrag och tjärnar. Fattigheten ingår i samfälligheter som ger tillgång till båtuppläggningsplatser och fiskerätter, fastigheten äger del av vatten där exklusivt flugfiske endast får nyttjas av markägare dvs enskilt fiske. Fastigheten har försäljning av fiskekort på egenägda fiskevatten. Fastigheten har tilldelade fiskerätter där fiske med nät är tillåtet för fiskerättsinnehavare. Fastigheten berörs av dessa fiskevårdsområden:
-Stora Rensjöns KFO
-Tännsjöns FVOF
-Noresjöarnas FVOF
-Tångböle byalags SAMFF
-Åre fiske SAMFF

Vidare information kommer att presenteras mer specificerat för varje delområde i objektsbeskrivningen.

Naturvärden

På Bodsjöedet finns en sumpskog registrerad. Det finns inga nyckelbiotoper eller naturvärden inventerade och registrerade av Skogsstyrelsen på fastigheterna vid kontrolltillfället. På samtliga delområden har ett flertal bolagsinventerade nyckelbiotoper registrerats på eget initiativ och för egen räkning av tidigare fastighetsägare och registrerade data kan avvika beträffande varje områdes faktiska nyckelbiotopsstatus, artinnehåll och arealmässiga avgränsning. All mark är inte fältinventerad varför höga naturvärden kan förekomma även på mark beskriven som produktionsskog. Köparen ansvarar därför själv för att utföra detaljerad inventering av naturvärden. Se de enskilda områdenas objektsbeskrivningar för information.

Bodsjöedet, Rodulfhön och Tomtdalen berörs av Natura 2000-område Åreälven med biflöden - vilka rinner igenom fastigheten. Området i direkt anslutning till vattendragen ingår i Natura 2000-området.

Källa: Skogsstyrelsen, skogens pärlor, https://kartor.skogsstyrelsen.se/kartor

I skogsbruksplanen är ca 45 % av den produktiva skogsmarken , motsvarande 2785 ha, föreslagen som NO-bestånd (naturvårdsmål orörd).

Forn- och kulturlämningar

Det finns ett flertal forn- och övriga kulturhistoriska lämningar registrerade hos Riksantikvarieämbetet. Ytterligare information kommer presenteras i de enskilda fastighetsområdenas objektsbeskrivning.

Certifiering, naturvårdsgräns och gränsen för fjällnära skog

Säljaren har under lång tid haft sitt skogsbruk certifierat enligt FSC och PEFC. Vilka avsättningar som gjorts i skogsbrukandet kommer att framgå av uppgifter i datarummet samt anges i bilaga till köpekontrakten.

Ny ägare är inte bunden av Billeruds certifiering. För att uppnå kraven för PEFC-certifiering krävs att 5 % av arealen avsätts i målklass NS och/eller NO. För att uppnå kraven i FSC nya standard krävs förutom de 5% i NS och NO ytterligare 5% i anpassad skötsel, oftast används då målklassningen PF.

I datarummet presenteras skogsbruksplanuppgifter där materialet är indelat i sammanställningar ovanför och under naturvårdsgränsen. Indelningen är ett led i certifieringskraven för FSC. Enligt certifieringsstandarden begränsas skogsbruket i området ovan naturvårdsgränsen varför kravet på 5% undantagen areal för miljöhänsyn och 5 % lövdominerad skog inte behöver uppfyllas på skogsmarken ovanför naturvårdsgränsen Avsättningar inom detta område räknas inte heller in i arealberäkningen utifrån kraven. Alla avsättningar under naturvårdsgränsen ingår i arealberäkningen. Merparten av skogsmarken som ligger ovanför naturvårdsgränsen ligger också ovanför gränsen för fjällnära skogar.

Inteckningar

Fastigheten är fri från lån och inteckningar.

Förvärvstillstånd

Då huvudinriktningen på försäljningen är att spekulant lägger bud på bolagets samtliga aktier behövs inget förvärvstillstånd för köparen av bolaget. Säljaren ombesörjer att förvärvstillstånd finns för bolagen.

Det är endast i den situation att juridisk eller fysisk person väljer att förvärva fastigheterna som det blir aktuellt för köparen att söka förvärvstillstånd. Då fastigheten ligger i glesbygdsområde, enligt jordförvärvslagen, krävs alltid förvärvstillstånd för juridisk person. För fysisk person krävs förvärvstillstånd bara i de fall köparen inte sedan minst 12 månader är folkbokförd i glesbygd inom den kommun där egendomen är belägen. I förekommande fall hjälper mäklaren till med ansökan om förvärvstillstånd hos länsstyrelsen. I glesbygdsområden tar länsstyrelsen ut en avgift för ansökan på 4 600 kr, detta gäller både för juridisk och fysisk person.

Besiktning och undersökningsplikt

Köparen har ett långtgående ansvar att undersöka fastigheterna och förvissa sig om dess skick, gränser och areal före köpet. Köparen ges möjlighet att på egen hand eller genom konsult före köpet undersöka fastigheterna och därigenom skaffa sig kännedom om det skick vari den befinner sig.

Köparen bör före köpet ha tagit del av objektbeskrivningen rörande fastigheternas egenskaper.

Skogsinventeringen är upprättad med för skogsinventering gängse metoder och kan därför vara behäftad med osäkerhet i angivna uppgifter. Det kan förekomma avvikelser både uppåt och nedåt. Avvikelserna gäller både enskilda bestånd och summan av dessa. Det kan således inte av köparen uppfattas som någon garanti att uppgifterna korrekt återger fastighetens egenskaper, det åligger köparen att själv kontrollera uppgifterna.

Samtliga uppgifter som hänför sig till fastigheterna i försäljningsobjektet har hämtats från publika arkiv, statliga myndigheter eller lämnats av säljaren. Fastighetsmäklaren tar därför inte ansvar för dessa uppgifter vare sig i förhållande till säljaren eller köparen.

Köparen uppmanas därför att noga undersöka fastigheterna oavsett om fastigheten säljs i bolag eller säljs självständigt som fastighet. Det bud spekulant lägger på områden bygger på egen besiktning.

Visning

Skog och mark kan undersökas på egen hand, dock skall hänsyn visas till grannar, djur och eventuellt pågående jakt eller liknande.

Genom lokala aktörer finns möjlighet att besikta fastigheten med helikopter. Bokning sker genom mäklaren till självkostnadspris. För mer information kontakta mäklare Mikael Sillerström.

Budgivning

Det är totalt sex områden som är till försäljning av Billeruds mark i västra Jämtland.

Det är fritt för budgivaren att ge bud på hela innehavet, ett enskilt område eller flera områden. Om budgivaren exempelvis är intresserad av tre områden, kan budgivaren lägga ett bud per område. Om budgivaren bara är intresserad under förutsättning att samtliga tre områden får förvärvas ska bara ett bud läggas gemensamt för områdena.

Områdena kommer att vara föremål för fastighetsbildning. Beroende på vilket/vilka budalternativ som kommer avseende förvärv av marken kommer det eventuellt bildas ett eller flera nya bolag till vilket/vilka marken överlåts. Åtgärderna som krävs för att tillskapa försäljningsstrukturen ombesörjs och bekostas av säljaren och kommer att påbörjas när det finns en slutlig köpare. Ingåendet av aktieöverlåtelseavtal/köpekontrakt sker när bolaget/bolagen ingått bindande avtal om att förvärva marken, alternativt, om aktierna i nuvarande fastighetsbolag förvärvas, bolaget/bolagen ingått bindande avtal om att överlåta mark som inte ingår i affären. I samband med ingåendet av aktieöverlåtelseavtal/köpekontrakt ska köparen erlägga en handpenning och avtalet kommer att innehålla en återbetalningsklausul i händelse av att fastighetsbildning inte går att genomföra. Avtal kommer att villkoras av att fastighetsbildning sker och tillträde sker när fastighetsbildning har vunnit laga kraft eller vid ett tidigare tillfälle enligt överenskommelse.

Budgivarens bud på aktierna avser marknadsvärdet av aktier i skuldfritt bolag. Ett bud på aktier i bolag kommer att hanteras på samma sätt som ett bud på fast egendom. Budgivaren och säljaren kommer inte vara bundna av bud eller accept förrän slutligt avtal undertecknats av båda parter.

När budgivare lägger bud ska budgivaren ha gjort tillräcklig besiktning av marken och tagit del av informationen i datarummet, vilket är en förutsättning för det lagda budet. För budet gäller också att ingen ytterligare granskning, verifiering eller liknande ska genomföras efter lagt bud. Inga ändringar av lagt bud på grund av senare inventerade brister i virkesförråd, miljövärden eller liknande kommer att accepteras. Aktieöverlåtelseavtal/köpekontrakt kommer att finnas tillgängligt i datarummet i god tid innan bud ska lämnas. Budet förutsätter att budgivaren accepterar villkoren i avtalet. Mindre förändringar i avtalet av praktisk karaktär kan accepteras men ska tydligt framgå tillsammans med lämnat bud.

Bud ska vara skriftligt och vara mäklaren tillhanda senast den 17 oktober 2023. Säljaren förbehåller sig rätten att fritt anta bud eller att hålla en efterföljande förhandling/auktion mellan budgivare på ett eller flera budalternativ. Fri prövningsrätt förbehålles säljaren. Budet skickas till Ludvig & Co, Jan Bertholdsson, på e-post: jan.bertholdsson@ludvigfast.se. Använd gärna bifogad budblankett.

Om budgivare endast är intresserad av att förvärva mark genom köpekontrakt enligt jordabalken, ta kontakt med fastighetsmäklaren för mer information, Jan Bertholdsson, jan.bertholdsson@ludvigfast.se, 070 -676 58 85.

Frågor

Företrädesvis ställs frågor till mäklarna
Mikael Sillerström, 063-157 122, mikael.sillerstrom@ludvigfast.se
Jan Bertholdsson, 070-676 58 85, jan.bertholdsson@ludvigfast.se
Erika Hellstrand, 023- 939 48, erika.hellstrand@ludvigfast.se